LEY 17.801
Registro de la
propiedad inmueble
Buenos Aires, 28
de junio de 1968
En uso de las
atribuciones conferidas por el artículo 5º del Estatuto de la Revolución Argentina,
El Presidente
de la Nación Argentina Sanciona y Promulga con fuerza de Ley:
CAPITULO I
Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrales
Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los
registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico
Sur.
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505,
3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que
dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los
establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo
anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes
requisitos:
a) Estar
constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
según legalmente corresponda;
b) Tener las
formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el
carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en
cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente
de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada
por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
CAPITULO II
De la
inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos
Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana
los defectos de que adoleciere según las leyes.
Artículo 5º - Las escrituras públicas, con excepción de las de
hipoteca, que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contando
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su
instrumentación.
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante
del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere
interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley
local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo
con los requisitos que determine la reglamentación local.
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo
que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la
siguiente manera:
a) Rechazará los
documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto
fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá
o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde
la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados,
a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión.
Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese
rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según
la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o
anotación provisional.
La reglamentación
local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos.
Las inscripciones
y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
CAPITULO III
Matriculación.
Procedimientos
Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse
o anotarse los documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente
matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los
inmuebles del dominio público.
Artículo 11. - La matriculación se efectuará destinando a cada
inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá
para designarlo.
Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del
registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que
indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura
catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará
mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el
nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran
para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas
se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará
mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el
título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro.
Artículo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas
nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la
desmembración operada.
Cuando diversos
inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las
anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o
las matrículas con los planos de mensura correspondientes.
CAPITULO IV
Tracto
sucesivo. Prioridad. Efectos
Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes
al folio se registrarán:
a) Las posteriores
transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas,
otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las
cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias
de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos
22, 24 y concordantes.
Los asientos
mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la
forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida
especificación de las circunstancias particulares que resulten de los
respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.
Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como
titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción
precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a
los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se
otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el
documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida
por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los
herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo
sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate
de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a
negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las
respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos
casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio
o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que
figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo.
Artículo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que
el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes
y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º o, si se trata
de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artículo 3137 del Código Civil.
Artículo 18. - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a
los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro procederá de la
siguiente forma:
a) Devolverá los
documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación,
tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración
de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al
solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter
provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el
plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la
circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la
segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida.
La advertencia o
información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a
quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante
notificación fehaciente.
Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o
anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número
de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere
el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados
en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante
las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión
y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo
otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida.
Artículo 20. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en
la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos
en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de
ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario,
quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que
pudieran corresponder.
CAPITULO V
Publicidad
registral. Certificaciones e informes
Artículo 21. - El Registro es público para el que tenga interés
legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo
de adulteración, pérdida o deterioro.
Artículo 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos
inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a
terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.
Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la
que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas.
Los documentos que
se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.
Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará
a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince,
veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos
autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la
ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o
fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a
la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo,
cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más
amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o
funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los
artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no
dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del
plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación
producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere
solicitado.
Artículo 26. - En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban
mediar referencias de expedientes, la relación que se hará respecto a los
antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá verificar directamente en
los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las
constancias de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se
autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto
contenga la que antecede.
Artículo 27. - Aparte de la certificación a que se refiere el
artículo 23, el Registro expedirá copia autenticada de la documentación
registral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentación
local.
Artículo 28. - En todo documento que se presente para que en su
consecuencia se practique inscripción o anotación, inmediatamente después que
se hubiere efectuado, el Registro le pondrá nota que exprese la fecha, especie
y número de orden de la registración practicada, en la forma que determine la
reglamentación local. Quien expida o disponga se expida segundo o ulterior
testimonio de un documento ya registrado, deberá solicitar al Registro ponga
nota de la inscripción que había correspondido al original. El Registro hará
constar en las inscripciones o anotaciones pertinentes, la existencia de los
testimonios que le fueren presentados.
Artículo 29. - El asiento registral servirá como prueba de la
existencia de la documentación que lo originara en los casos a que se refiere
el artículo 1011 del Código Civil.
CAPITULO VI
Registro de
anotaciones personales
Artículo 30. - El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración
de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra
registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o
provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los
inmuebles.
Artículo 31. - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas
en el artículo anterior deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que
corresponda. En cuanto sea compatible, les serán aplicables las disposiciones
establecidas en esta ley para la matriculación de inmuebles e inscripción del
documento que a ello se refiera.
Artículo 32. - El registro de las inhibiciones o interdicciones de
las personas físicas se practicará siempre que en el oficio que las ordene se
expresen los datos que el respectivo Código de Procedimientos señale, el número
de documento nacional de identidad y toda otra referencia que tienda a evitar
la posibilidad de homónimos.
Cuando no se
consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia,
serán anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9º,
salvo que por resolución judicial se declare que se han realizado los trámites
de información ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener
el número del documento identificatorio.
CAPITULO VII
Inscripciones y
anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias
Artículo 33. - De acuerdo con la forma que determine la
reglamentación local, el Registro practicará inscripciones y anotaciones provisionales
en los casos de los artículos 9º y 18, inciso a) y las anotaciones preventivas
que dispongan los jueces de conformidad con las leyes.
El cumplimiento de
condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos
inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con
relación a los mismos se harán constar en el folio respectivo por medio de
notas aclaratorias, cuando expresamente así se solicite.
CAPITULO VIII
Rectificación
de asientos
Artículo 34. - Se entenderá por inexactitud del Registro todo
desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista
entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.
Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo
precedente provenga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre
que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que
el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a
tal efecto.
Si se tratare de
error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que
accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que
la originó.
CAPITULO IX
Cancelación de
inscripción y anotaciones
Artículo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la
presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción
del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o
derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por
sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de
escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de
usufructo vitalicio será instrumento suficiente el certificado de defunción del
usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los
respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la
reglamentación local.
Artículo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud
alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en
su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción
de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones
a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo
disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se
cuentan a partir de la toma de razón.
CAPITULO X
De la
organización de los Registros
Artículo 38. - La organización, funcionamiento y número de los
Registros de la Propiedad, el procedimiento de registración y el trámite
correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las
resoluciones de sus autoridades serán establecidas por las leyes y
reglamentaciones locales.
Artículo 39. - La guarda y conservación de la documentación registral
estará a cargo de quien dirija el Registro, quien deberá tomar todas las
precauciones necesarias a fin de impedir el dolo o las falsedades que pudieren
cometerse en ella.
Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que
disponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario
donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico,
asignándoles el número correlativo que les corresponda.
Artículo 41. - No podrá restringirse o limitarse la inmediata
inscripción de los títulos en el Registro mediante normas de carácter
administrativo o tributario.
CAPITULO XI
Disposiciones
complementarias y transitorias
Artículo 42. - La presente ley es complementaria del Código Civil y
comenzará a regir el 1º de julio de 1968.
Artículo 43 - Las leyes locales podrán reducir los plazos
establecidos en esta ley.
Artículo 44. - A partir de la fecha de vigencia de la presente ley
todos los inmuebles ya inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que aún no lo estuvieren, deberán ser matriculados de conformidad con sus
disposiciones, en el tiempo y forma que determine la reglamentación local.
Artículo 45. - Las normas y plazos establecidos por las leyes locales,
en cuanto sean compatibles, con la presente ley, conservan su plena vigencia.
Artículo 46. – Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.
Onganía. —
Guillermo A. Borda.