Administración Federal de Ingresos Públicos
IMPUESTOS
Resolución General 2439
Procedimiento. Negociación, oferta y transferencia de
bienes inmuebles. Régimen de información. Resolución General Nº 2371, su
modificatoria y complementaria. Norma modificatoria y complementaria.
Bs. As., 24/4/2008
VISTO la Resolución General Nº 2371, su modificatoria y complementaria, y
CONSIDERANDO:
Que mediante la norma del visto se implementó un régimen
de información respecto de la negociación, oferta o transferencia a título
oneroso de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir
cualquiera sea su forma de instrumentación, ubicados en el país.
Que asimismo, se habilitó un nuevo servicio que permite a
los contribuyentes y responsables solicitar el "Código de oferta de
transferencia de inmuebles" (COTI), a través de un teléfono celular,
mediante la remisión de un mensaje de texto "SMS" al número 2347
AFIP.
Que atendiendo las manifestaciones vertidas por entidades
representativas del sector inmobiliario y del ámbito notarial, relacionadas con
la implementación del citado régimen de información, resulta conveniente
efectuar adecuaciones al mismo, con el objeto de facilitar el cumplimiento de
las obligaciones por parte de los responsables.
Que han tomado la intervención que les compete la Dirección de Legislación y las Subdirecciones Generales de Asuntos Jurídicos, de
Fiscalización, de Sistemas y Telecomunicaciones y de Servicios al Contribuyente
y la Dirección General Impositiva.
Que la presente se dicta en ejercicio de las facultades
conferidas por el Artículo 103 de la Ley Nº 11.683, texto ordenado en 1998 y
sus modificaciones, y por el Artículo 7º del Decreto Nº 618 del 10 de julio de
1997, su modificatorio y sus complementarios.
Por ello,
EL ADMINISTRADOR FEDERAL DE LA ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS
RESUELVE:
Artículo 1º — Modifícase la Resolución General Nº 2371, su modificatoria y complementaria, en la forma que se indica a
continuación:
1. Sustitúyese el Artículo 3º, por el siguiente:
"ARTICULO 3º — Los sujetos incluidos en el Artículo
1º, en adelante ‘titular o condómino de bienes inmuebles’, se encuentran
obligados a obtener el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI),
cuyo modelo figura en el Anexo II de la presente, con carácter previo a la
ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda:
negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre
bienes inmuebles a construir, sea cual fuera su forma de instrumentación,
cuando el precio consignado en alguno de los actos aludidos o la base imponible
fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos
similares o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate —cualquiera de
dichos valores—, resulte igual o superior a TRESCIENTOS MIL PESOS ($ 300.000.-)
(3.1.).
Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de
una parte indivisa de un bien inmueble, la obligación de obtener el ‘Código de
oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) se configurará cuando el precio
consignado en cualquiera de dichos actos o los valores proporcionales
correspondientes a la base imponible fijada a los efectos del pago de los
impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor proporcional correspondiente
al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a la suma
indicada en el párrafo precedente.
La solicitud del ‘Código de oferta de transferencia de
inmuebles’ (COTI) se efectuará individualmente por cada bien inmueble o por uno
de ellos (3.2.), a cuyos fines deberán suministrarse los datos que se detallan
en el Anexo III.
En los actos de negociación, oferta o transferencia de
bienes inmuebles que se realicen en conjunto —vgr. bienes inmuebles rurales,
bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o de
prehorizontalidad que incluyan unidades complementarias (3.3.), bienes
inmuebles que se transfieran conjuntamente con acciones o cualquier otro título
representativo de superficies comunes (3.4.), etc.—, la obligación establecida
en el primer párrafo queda configurada cuando el precio consignado o la base
imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o
tributos similares o el valor fiscal vigente, considerado individualmente para
cada bien inmueble o en su conjunto, resulte igual o superior al monto indicado
en el mismo.
En caso de tratarse de operaciones de ‘leasing’
inmobiliarios, el valor a considerar de oferta, negociación o transferencia, a
los efectos previstos en el primer párrafo, resultará de la sumatoria de los
cánones correspondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para
el ejercicio de la opción de compra, debiendo solicitarse el ‘Código de oferta
de transferencia de inmuebles’ (COTI) al momento de efectuarse la transferencia."
2. Sustitúyese el Artículo 6º, por el siguiente:
"ARTICULO 6º — A los efectos de solicitar el ‘Código
de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) el ‘titular o condómino de
bienes inmuebles’, deberá comunicar a esta Administración Federal, los datos
consignados en los incisos a), b), c), d) y e) del Anexo III, pudiendo optar
por alguno de los siguientes procedimientos:
a) A través de ‘Internet’, mediante transferencia
electrónica de datos, ingresando con la ‘Clave Fiscal’ al sitio ‘web’ de este Organismo
(http://www.afip.gov.ar), conforme al procedimiento dispuesto por las
Resoluciones Generales Nº 1345 y Nº 2239 y sus respectivas modificatorias y
complementarias, en la opción ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’
(COTI) del servicio ‘Transferencia de inmuebles’.
El sistema informático emitirá como constancia el ‘Código
de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI), el que podrá imprimirse
utilizando la opción respectiva disponible en el mencionado sitio ‘web’.
b) Mediante comunicación con el Centro de Información
Telefónica (0800-999-2347) de esta Administración Federal, quien brindará la
asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante.
De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, este Organismo
informará la identificación del ‘Código de oferta de transferencia de
inmuebles’ (COTI) al solicitante, quien podrá imprimirlo ingresando con la
‘Clave Fiscal’ al sitio ‘web’ de este Organismo (http://www.afip.gov.ar).
Asimismo ‘el titular o condómino de bienes inmuebles’ que hubiera solicitado el
‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) por este medio podrá, a
través del mismo, efectuar la modificación de los datos a los que se refieren
los incisos c) y e) del Anexo III y, de corresponder, comunicar el
desistimiento al que alude el Artículo 12 de la presente.
c) Enviando un mensaje de texto ‘SMS’ al número 2347 AFIP
a través de los dispositivos de telefonía celular, conforme al formato
detallado en el Anexo VI.
Luego de entregado el mensaje, el usuario recibirá un
número de trámite y el Centro de Información Telefónica de esta Administración
Federal se comunicará, a fin de brindar la asistencia correspondiente, previa
autenticación de los datos del solicitante.
De no detectarse inconsistencias en los datos
suministrados, este Organismo informará la identificación del ‘Código de oferta
de transferencia de inmuebles’ (COTI) al solicitante, quien podrá imprimirlo
ingresando con la ‘Clave Fiscal’ al sitio ‘web’ institucional (http://www.afip.gov.ar).
Tratándose de representantes legales de sujetos residentes
en el exterior, el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) sólo
podrá solicitarse a través del procedimiento indicado en el inciso a)
precedente."
3. Sustitúyese el Artículo 7º, por el siguiente:
"ARTICULO 7º — Cuando en los actos detallados en el
Artículo 3º intervenga un sujeto empadronado —de acuerdo con lo establecido por
la Resolución General Nº 2168 y su modificación—, como inmobiliaria (7.1.), en
adelante ‘inmobiliaria’, deberá ingresar dentro de los TREINTA (30) días
corridos contados desde la fecha de la transacción de la carga inicial de datos
prevista en el Artículo 6º, al servicio ‘Registro de operaciones
inmobiliarias’, opción ‘Régimen Informativo’, disponible en el sitio ‘web’
institucional, consignando la identificación del ‘Código de oferta de
transferencia de inmuebles’ (COTI) proporcionada por el ‘titular o condómino de
bienes inmuebles’, a efectos de:
a) Confirmar su participación en los actos de negociación,
oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a
construir cualquiera sea su forma de instrumentación e informar los datos
referidos en los incisos f), g), h) e i) del Anexo III.
Concluida la transacción, se habilitará la opción de
impresión de la constancia del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’
(COTI).
b) Rechazar su designación como intermediario en los actos
mencionados en el inciso a) precedente.
El sistema informará al ‘titular o condómino de bienes
inmuebles’ la ocurrencia de los eventos previstos, así como el vencimiento del
plazo mencionado en el primer párrafo de este artículo sin haberse confirmado o
rechazado la designación como intermediario en los actos citados en el inciso
a).
En los casos que intervengan ‘inmobiliarias’ en los actos
detallados en el Artículo 3º, que involucren bienes inmuebles o derechos sobre
bienes inmuebles a construir respecto de los cuales los ‘titulares o condóminos
de bienes inmuebles’ no hubieran cumplido con la obligación de obtener el
‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI), las ‘inmobiliarias’
deberán informar tal circunstancia en el servicio ‘Registro de operaciones
inmobiliarias’, con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes
o derechos, suministrando, de corresponder, los siguientes datos:
1. Los previstos en el Anexo III,
2. la identificación del titular o condóminos del bien
inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir,
3. fecha y número del documento o comprobante de
autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión,
corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma
finalidad, y
4. la identificación del sujeto que realiza la
autorización.
El suministro de la precitada información por parte de la
‘inmobiliaria’ no constituye una solicitud del ‘Código de oferta de
transferencia de inmuebles’ (COTI), en consecuencia, no releva a los titulares
o condóminos de la obligación dispuesta en el Artículo 3º de la presente
resolución general."
4. Incorpórase como último párrafo del Artículo 10, el
siguiente:
‘De tratarse de ‘Códigos de oferta de transferencia de
inmuebles’ de derechos sobre bienes inmuebles a construir, el sistema brindará
la opción de extenderlo automáticamente a su vencimiento, por única vez, por un
plazo adicional de DOCE (12) meses."
5. Sustitúyese el Artículo 11, por el siguiente:
"ARTICULO 11. — Las ‘inmobiliarias’, en carácter de
‘titulares o asociadas’, durante la vigencia del ‘Código de oferta de
transferencia de inmuebles’ (COTI), podrán comunicar la cancelación de su
participación respecto de actos que hayan sido previamente confirmados, de
acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 7º, 8º y 9º.
Esta circunstancia se informará a través del servicio
‘Registro de operaciones inmobiliarias’, opción ‘Desistimiento de Venta’,
disponible en el sitio ‘web’ de este Organismo. La transacción efectuada podrá
ser consultada en el sistema por el ‘titular o condómino de bienes inmuebles’
y, de corresponder, por la ‘inmobiliaria titular’.
Durante la vigencia del ‘Código de oferta de transferencia
de inmuebles’ (COTI) y antes de la confirmación de transferencia dispuesta en
el Artículo 13, las ‘inmobiliarias titulares’ podrán comunicar cualquier
modificación del importe detallado en el inciso c) del Anexo III, informado
previamente por el ‘titular o condómino de bienes inmuebles’.
Los ‘titulares o condóminos de bienes inmuebles’ deberán
informar en el servicio ‘Transferencia de inmuebles’, las siguientes transacciones:
a) Cualquier modificación respecto de los datos
consignados en los incisos c) y e) del Anexo III, proporcionados para la
obtención del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI).
b) La cancelación de participación de las ‘inmobiliarias’,
en carácter de ‘titulares’, durante la vigencia del ‘Código de oferta de
transferencia de inmuebles’ (COTI). En este caso, el sistema informará a las
‘inmobiliarias titulares’ y, de corresponder, a las ‘inmobiliarias asociadas’,
la ocurrencia del evento."
6. Sustitúyese el Artículo 13, por el siguiente:
"ARTICULO 13. — El compromiso de transferencia de
bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera
sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada,
deberá ser informado por la ‘inmobiliaria titular o asociada’ al servicio
‘Registro de operaciones inmobiliarias’, opción ‘Confirmación de
transferencia’, disponible en la página ‘web’ institucional, consignando la
identificación del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI).
La obligación dispuesta en el párrafo precedente deberá
ser cumplida dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la ocurrencia
—en primer término— de alguna de las siguientes situaciones, la primera que suceda:
a) Firma o cesión del boleto de compraventa,
b) pago efectuado por el adquirente en concepto de seña,
reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la
escritura traslativa de dominio.
c) celebración del acto de firma de la escritura,
d) percepción de la retribución, comisión u honorario
(13.1.) por parte de la ‘inmobiliaria titular o asociada’,
e) cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o
compromiso de transferencia.
El sistema posibilitará la impresión de una constancia de
‘Confirmación de transferencia’, de acuerdo con el modelo que se consigna como
Anexo IV.
Se encuentran alcanzados por la presente obligación los
actos previstos en el tercer párrafo del Artículo 7º, debiendo la
‘inmobiliaria’ ingresar al servicio ‘Registro de operaciones inmobiliarias’
consignando el código numérico de la transacción informática realizada
oportunamente."
7. Sustitúyese el Artículo 15, por el siguiente:
"ARTICULO 15. — Los escribanos de registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los estados provinciales u otros funcionarios
autorizados para ejercer las mismas funciones —en adelante ‘escribanos’—,
previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien
inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir,
cuyo monto sea igual o superior al establecido en el Artículo 3º, deberán
verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del ‘Código de oferta de
transferencia de inmuebles’ (COTI).
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los
‘escribanos’ ingresarán al servicio ‘Transferencia de inmuebles - Informe
Escribanos’, opción ‘Escrituras traslativas de dominio’, disponible en la
página ‘web’ de este Organismo, utilizando la ‘Clave Fiscal’ conforme al
procedimiento previsto por las Resoluciones Generales Nº 1345 y Nº 2239 y sus
respectivas modificatorias y complementarias, consignando la identificación del
‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI).
Una vez verificada mediante la consulta precitada la
vigencia del ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI) y la
exactitud de los datos detallados en los incisos a) y b) del Anexo III, así
como la identidad de los titulares, los ‘escribanos’ deberán:
a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder,
los datos detallados en los incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III.
b) Informar la identificación de los adquirentes,
detallando apellido y nombres, denominación o razón social, Clave Unica de
Identificación Tributaria (C.U.I.T.), Código Unico de Identificación Laboral
(C.U.I.L.) y/o Clave de Identificación (C.D.I.) y el porcentaje atribuible de
la titularidad del bien inmueble.
c) Informar dentro de los QUINCE (15) días corridos
contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio,
la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
Tratándose de casos en que los datos indicados en los
incisos a) o b) del Anexo III resulten inexactos, los ‘escribanos’ rechazarán
el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI), debiendo el
"titular o condómino de bienes inmuebles" solicitar un nuevo
"Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), conforme a
los procedimientos dispuestos por los Artículos 6º y, en su caso, 8º."
8. Sustitúyese el segundo párrafo del Artículo 17, por el
siguiente:
"A los fines establecidos en el segundo párrafo del
Artículo 103 de la Ley Nº 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones,
los escribanos intervinientes o demás funcionarios autorizados para ejercer las
mismas funciones, deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria
de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia
intervenida del mismo."
9. Elimínase el inciso b) del Artículo 23.
10. Sustitúyese el inciso c) de la cita (1.4.) del Anexo I
"NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES", por el siguiente:
"c) Las sociedades, asociaciones, entidades y
empresas que no tengan las calidades previstas en el inciso anterior, y aún los
patrimonios destinados a un fin determinado, cuando unas y otros sean
considerados por las leyes tributarias como unidades económicas para la
atribución del hecho imponible, sólo en los casos que resulten sujetos
titulares de dominio registral de bienes inmuebles."
11. Incorpórase en el Anexo I "NOTAS ACLARATORIAS Y
CITAS DE TEXTOS LEGALES" como cita (3.4.), la siguiente:
"Artículo 3º.
(3.4.) Bienes inmuebles ofertados, negociados o
transferidos conjunta e inescindiblemente con acciones u otros títulos
representativos de superficies, espacios o derechos comunes de barrios
privados, clubes de campo, clubes de chacra, barrios cerrados, ‘countries’,
etc."
12. Sustitúyese la cita (14.3.) del Anexo I "NOTAS
ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES", por la siguiente:
"Artículo 14.
(14.3.) Resolución General Nº 2141, sus modificatorias y
complementaria – Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y
Sucesiones Indivisas:
Artículo 3º, inciso f) - Certificado de no retención.
Artículo 6º, segundo párrafo – Constancia de valuación.
Artículo 6º, tercer párrafo – Certificado de retención –
Residentes del exterior."
13. Sustitúyese el Anexo V.
Art. 2º — Apruébase el Anexo V —"Certificado de bienes
inmuebles"— que forma parte de la presente.
Art. 3º — Están exceptuados de cumplir con el régimen de
información, los sujetos indicados en el Artículo 1º de la Resolución General Nº 2371, su modificatoria y complementaria, respecto de aquellos bienes
inmuebles cuyo compromiso de transferencia se haya acordado, concretado o concertado
hasta el día 29 de febrero de 2008, inclusive.
Art. 4º — Las disposiciones de esta resolución general
entrarán en vigencia a partir del décimo día de su publicación en el Boletín
Oficial, inclusive, excepto las establecidas en los párrafos tercero y cuarto
del Artículo 7º, según texto sustituido en el punto 3. del Artículo 1º de la
presente, las que resultarán de aplicación a partir del primer día del mes
siguiente al de la referida publicación.
Art. 5º — Regístrese, publíquese y dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — Carlos R. Fernández.
ANEXO V RESOLUCION GENERAL Nº 2371
(TEXTO SEGUN RESOLUCION GENERAL Nº 2439)