El crowdfunding gana terreno

26/05/2014 Fuente lanacion. La financiación colectiva suma adeptos en el Real Estate internacional, una oportunidad para muchos

n su reciente viaje a Buenos Aires, el colombiano Rodrigo Niño, CEO de Prodigy Network, empresa norteamericana creadora del concepto de crowdfunding en Real Estate, presentó la actualidad de este movimiento que cada día suma más adeptos en el mundo.

En el sistema crowdfunding o financiación colectiva, un proyecto se divide en miles de partes iguales, denominado también Fidis (Figura Internacional de Inversión Inmobiliaria), donde los inversores pequeños y medianos, de diversos países o no, colocan su dinero y participan de ese negocio inmobiliario (principalmente en Nueva York), con el aval de una fiduciaria independiente (fondo profesional administrador de capital) que administra esos recursos. En el caso de la firma es FTI Consulting, que asegura la transparencia, minimiza los riesgos y elimina el fraude.

Según el representante, el crowdfunding nació en 2008 por la crisis en Estados Unidos, cuando los grandes inversionistas institucionales como los fondos de pensiones y los magnates refugiaron su capital en tres activos: bonos del tesoro, oro y activos comerciales.

"Las propiedades que generan flujo son hoteles, edificios de oficinas y centros comerciales, y vimos que los grandes inversionistas no compraron fondos multiactivos, no invirtieron en los famosos Reits (REIT: Real Estate Investment Trusts en Estados Unidos), sino que buscaron la protección de activos específicos, donde el inversionista que quería entrar, por ejemplo, con 200.000 dólares, no tenía acceso por la simetría entre el tamaño del activo y su valor. Sucede que como comprar con esa cifra un proyecto de 120 millones no era posible, no había un vehículo para tal efecto. Y sólo podía invertir en acciones, bonos, commodities y en Real Estate, en propiedades con un retorno entre el 4 y 7 por ciento". Así Niño creó un fondo monoactivo con proyectos específicos de grado institucional. "Antes, estas inversiones eran sólo para los magnates, pero con esta cuarta categoría de inversión damos acceso al pequeño y mediano inversor no institucional que quiere comprar este tipo de inmuebles para renta y valorización con sus 200.000 dólares. Pasa de un retorno del capital de inversión en dólares del 7 % a un norte del 15% por renta y por valorización. Se cambia el panorama de las inversiones completamente."

Grandes proyectos

Ante la aceptación internacional, la firma abrió la división para el cono sur Prodigy Network Latam en Montevideo, Uruguay. Allí presentó una nueva clase de activo que "permite invertir comprando parte de los grandes proyectos inmobiliarios de grado institucional en Estados Unidos mediante un portfolio personal o un broker financiero. Según el proyecto de Real Estate en EE.UU. se participa con montos desde 100.000 dólares mediante una nota estructurada al broker o banco de inversiones. Hay un administrador independiente que asegura la aplicación de los fondos en la compra y el desarrollo del inmueble". El creador del crowdfunding destacó que los compradores y el mercado en América del Sur son cada vez más sofisticados, y aceptan muy bien este sistema. "Hay ticket desde 50.000 dólares, pero la inversión promedio es de 200.000 y se hace desde cualquier lugar del mundo. En Estados Unidos hicimos el proyecto AKA Wall Streat con inversionistas de 6 países, un ticket de 250 promedio y una inversión de 30 millones de dólares. Como activo institucional, un fondo de pensión invirtió 16 millones y un banco, 72 millones (como crédito). Hubo acceso a tasas de interés muy bajas, el banco prestó el capital a Libor + 2 fija por 5 años, y fue un apalancamiento positivo. Un inversionista retail nunca tendría acceso a esto."

Finalmente "tenemos una oferta global mediante el crowdfunding en los mejores desarrollos inmobiliarios, como el 17 John Hotel de Manhattan, porque queremos dar acceso al inversionista retail a las ligas mayores del Real Estate de Estados Unidos; es un momento interesante porque las tasas aún están bajas, es el momento de comprar. Entonces, ¿por qué no comprar lo mejor?", concluyó.

Prodigy Network tiene su casa matriz en Nueva York. Representó proyectos como Trump Soho, William Beaver House y Centurion.

En 2009, mediante crowdfunding reunió a 4200 inversores y recaudó más de 200 millones de dólares para financiar en el centro de Bogotá, Colombia el BD Bacatá, el rascacielos más grande de ese país..