Real Estate: precios, desarrollos y oportunidad en el interior del país
26/06/2015 Fuente cronista. Con operaciones que se cierran en pesos, el mercado inmobiliario en las provincias vive una realidad distinta al de Buenos Aires. Qué está pasando en Rosario, Córdoba, Mendoza y el Sur, entre otras plazas.
Pese a que los números del mes de abril mostraron un leve repunte en el número de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires (subieron 6,3 por ciento frente al mismo mes de 2014), el sector inmobiliario continúa sumergido en una crisis. Y el escenario electoral sólo aporta incertidumbre a compradores y vendedores por igual.
Algunas ciudades del interior, sin embargo, viven una realidad distinta, ya que por sus particularidades nunca dejaron de ser un terreno fértil para desarrolladores e inversores. Allí, todavía escapan al estancamiento que vive el sector, por lo que resultan una vía de escape para quienes buscan seguir apostando al negocio del real estate.
"El 2015 está siendo un año complejo para el mercado inmobiliario en general. La incertidumbre generada por la situación macroeconómica y la cercanía de las elecciones se trasladó al mercado y hace que no haya tanto movimiento como sí lo hubo hace algunos años", relata Juan Cabrini, gerente de Proyectos de Eidico. "Estamos percibiendo síntomas positivos en el interior. La demanda está expectante y atenta a los nuevos productos que se lanzan. Si se analiza la oferta de grandes predios para futuras urbanizaciones, se están recibiendo gran cantidad de opciones en varias ciudades del interior", agrega.
Entre ellas se encuentran localidades que continúan con su crecimiento urbano como Entre Ríos y las ciudades de la costa argentina, como Pinamar. Luego aparecen plazas tradicionales como Mendoza, Entre Ríos, Córdoba, Rosario y las ciudades más turísticas de la Patagonia, que aunque a un ritmo paulatino continúan en movimiento. Otro fenómeno es el de la provincia de Neuquén y las localidades vecinas, que desde 2011, con el nuevo impulso que tomó Vaca Muerta, despertó un nuevo boom inmobiliario en la región.
Estas realidades aparte no tuvieron, aún, un verdadero impacto en el mercado inmobiliario de todo el interior, donde pese al amesetamiento de las ventas los precios continuaron una carrera ascendente. "El interior es un mercado 100 por ciento diferente al de Buenos Aires", explica Gustavo Szlukier, director de Haus Developers. "Al estar pesificado, la demanda y los precios vienen en constante aumento año tras año, ya que la oferta es poca", completa.
Los valores de las propiedades usadas se incrementaron en el interior en un promedio del 8,8 por ciento, según el sitio especializado Reporte Inmobiliario. Cabe destacar que solo tres localidades -Mar del Plata, Río Gallegos y Bariloche- mantienen sus valores íntegramente en dólares, mientras que el resto del mercado se encuentra pesificado o bien realiza operaciones en ambas monedas.
Es así que, a febrero último, el metro cuadrado promedio de un departamento usado de 2 o 3 ambientes ascendió a u$s 1074, en comparación con los u$s 999 del mismo mes de 2014.
"La devaluación de principios del año pasado obró para que precisamente los valores se ajustaran en términos de dólar, mientras que la quietud del tipo de cambio de los últimos meses en conjunto con la inflación provocó la revaluación", explican desde el portal.
De esta manera, ciudades como Bariloche, con valores promedios de u$s 1595 por m2, Mar del Plata con u$s 1485 y Comodoro Rivadavia con u$s 1260, representan las plazas más caras para usados de 2 o 3 ambientes.
En la escala más baja se encuentran localidades como San Salvador de Jujuy, con u$s 750 el m2, Santa Rosa con u$s 895 el m2 y Posadas y San Fernando del Valle de Catamarca, con u$s 920.
"Según lo que fuimos percibiendo del mercado, estamos viendo que los emprendimientos con mayor grado de demanda son los que apuntan a satisfacer al público que busca su primera vivienda, y es por ello que, dependiendo de la zona, pueden ser barrios cerrados o abiertos. Lo más importante es poder conseguir un terreno barato, con fácil acceso a la escritura, para poder construir lo más rápido que se pueda", detalla Cabrini. "La oferta de productos surge como consecuencia de la demanda existente, y es por ello que todo gira en la misma sintonía: se buscan productos baratos, cerca de los grandes centros urbanísticos en donde se pueda construir a un bajo costo. Asimismo, el (Plan) Procrear está siendo un jugador muy importante en este tipo de definiciones", completa.
Litoral, Rosario y la Costa
Cada localidad tiene su propio escenario y Entre Ríos no escapa a ello. La litoraleña es la provincia que más creció los últimos años a nivel turismo. Su cercanía y fácil acceso a Rosario y Buenos Aires la convirtieron en la plaza con mayor ocupación para fines de semana y viajes de mini vacacionales. Eso provocó que tanto desarrolladores inmobiliarios como jugadores del sector hotelero comiencen a ver a la provincia como destino de inversiones.
"La clave está en mantenerse activos y buscar las oportunidades", indica Szlukier. "Negocios hay y muy buenos tanto para el desarrollador, como el inversor o el comprador final. El caso de Gauleguay es un ejemplo, una ciudad con una actividad económica buena, una demanda en alza de productos premium y un buen mix entre turismo y público local". Debido a ello Haus Developers inauguró Altos de Gualeguay en Entre Ríos, un barrio cerrado de 10 hectáreas con 100 lotes y tres sectores, en el cual se está analizando sumar un centro de convenciones. "Este proyecto de alta gama pone a la ciudad dentro del mapa turístico, en un contexto donde la naturaleza es protagonista y genera en la plaza un producto que no había hasta ahora", aclara.
En proyectos de este tipo, donde un lote promedio de 800 metros tiene un costo de entre u$s 35 y u$s 38 el m2, el principal inversor es casi siempre local, aunque por tratarse de una desarrolladora de Buenos Aires arrastra compradores porteños.
Entre Ríos no escapa al comportamiento que se dio en los últimos dos meses en el sector en general. Con un incremento en las ventas, los años de elecciones provocan que el inversor elija apuestas seguras, lo que provocó que se estén lanzando nuevos productos. "Si analizamos la tendencia de los desarrolladores más activos del mercado, todos están con anuncios y eso se debe a un cambio en el clima del inversor y del usuario final. Las comercializadoras tienen muchos más consultas y cierres", dice Szlukier. "Esta tendencia también la notamos en lo que respecta a la compra - venta de lotes, donde el mercado está activo porque ya no solo se adquiere la tierra como reserva de valor, sino que se construye aprovechando la baja en dólares del m2 de construcción".
En Rosario, donde en 2008 se inició un boom desarrollador en Puerto Norte, la zona continúa en consolidación. Así la zona costera norte se convirtió en el nuevo eje gastronómico con la apertura de varios locales, oficinas, hoteles y espacios de eventos. Sin embargo, no se han detectado nuevas regiones con el mismo potencial.
Si bien se lanzaron algunos proyectos fuera del tejido urbano de Rosario, no se puede hablar de nuevos espacios. "La demanda se mantuvo, más allá de los vaivenes de la economía. Lo atractivo de un mercado como el rosarino es que tiene un área de influencia muy amplia (unos 250 km a la redonda), además de que es una gran opción para convenciones y congresos regionales, tiene muchas universidades y es el centro agrícola del país. Esto hace que la demanda siempre responda cuando se le presentan buenas oportunidades de inversión", indica Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT.
A la espera de un nuevo escenario, los desarrolladores más chicos se dedicaron a terminar lo que tenían en marcha y los más grandes, a detectar nuevas oportunidades. Debido a ello, la compañía de Federico Weil, TGLT, lanzó Metra Puerto Norte, un proyecto residencial de 8,4 hectáreas distribuido en cuatro edificios a pagar en 120 cuotas, que tuvo una muy buena respuesta, según la empresa.
Por otro lado, en la costa atlántica, más precisamente en Pinamar, mientras las operaciones fueron bajas, aquellas financiadas desde pozos atrajeron a los inversores, ya que se puede acceder a ellas con un pequeño anticipo y continuar con un financiamiento de cuotas en pesos, según indica Lucio Vera Tapia, de la inmobiliaria homónima. Para los nuevos proyectos, el precio actual de pozo por m2 es de entre u$s 2000 y u$s 2500.
A diferencia de otras locaciones, Pinamar atrae público ABC1 de todas partes del país. Entre los proyectos residenciales que se destacan por su oferta exclusiva y buena recepción se encuentran Btwins Pinamar, Equus y Building Albar, todos de desarrolladores de Buenos Aires.
Córdoba, muy activa
Córdoba también tiene su propio microclima. Según la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), durante abril último la venta de propiedades cayó un 9,4 por ciento con relación al mismo período del año pasado. Fuentes del sector indican que esta caída representa en su mayoría al mercado del usado. Asimismo, la justifican por la falta de crédito hipotecario que impide acceder a una vivienda.
En contrapartida existe una sobreoferta de unidades a estrenar, ya que, a diferencia de otras ciudades del país, hay muchos proyectos inmobiliarios activos. Tal es así que en el eje nordeste se destacan Gama y Love, en el sur de la ciudad Edisur y Manantiales y, en el ex Batallón 141, el desarrollo público -privado del empresario Eduardo Eurnekian. En la mayoría de los casos, los desarrolladores ofrecen financiamiento propio con un sistema modular de cuotas.
En cuanto a precios, es un mercado altamente competitivo, ya que aún hay mucha tierra y los valores de incidencia son muy bajos. En el segmento residencial, el m2 se ubica en el orden de los $ 15.000 y $ 24.000, mientras que para lotes se puede conseguir uno de 350 m2 por $ 250.000. Algo similar ocurre en cuanto a alquileres, ya que los valores representan dos tercios de lo que sale un alquiler tipo en Buenos Aires.
"La demanda de Córdoba no se encuentra en la provincia sino fuera de ella", remarca Gustavo Ortola, director de GO Real Estate. "Muchos individuos del sur del país y del NOA están eligiendo la provincia para estudiar y desarrollarse", añade.
Mendoza, por su parte, estuvo en sintonía con la situación general del resto del país. Con muy poco movimiento en materia de compra-venta, casi no hubo lanzamientos de nuevos emprendimientos. Sólo se registraron algunos desarrollos puntuales que apuntan a nichos específicos como el segmento turístico.
"Los jugadores grandes se volcaron a productos más exclusivos, como los son los emprendimientos con viñedos propios que captan un público muy selecto y, por lo general, del exterior", cuenta Juan Brandsen, gerente Comercial del proyecto Pirihue Villa Privada de Montaña, a 15 kilómetros de Las Leñas, en Los Molles. Se trata de un complejo desarrollado sobre un predio de cinco hectáreas, que ofrece 28 lotes con superficies que van de los 850 a los 1200 metros cuadrados y valores de entre $ 500.000 y $ 600.000.
A su vez, se sumaron algunos lanzamientos de uno de los jugadores más fuertes del mercado mendocino, el Grupo Presidente. Se trata de condominios residenciales para el segmento ABC 1 de Mendoza. Más al sur, la región patagónica se vio complicada por las contingencias generadas por la activación del Volcán Calbuco en Chile, que puso todos los desarrollos en pausa en los primeros meses del año. Pero, poco a poco, el sector inmobiliario comenzó a operar con normalidad.
Bariloche se comporta de manera diferente del resto, dado que tiene dos temporadas muy buenas, invierno y verano. Por eso, la demanda de los inversores está orientada a desarrollos turísticos o un mix de ellos. La búsqueda se orienta a terrenos premium y modernas cabañas. También se observa una necesidad de viviendas tipo, debido al crecimiento de la región en el área tecnológica.
"En Bariloche existe un déficit de viviendas y la demanda de alquileres es muy alta. Esto se debe a que gran parte de los departamentos están afectados a la renta temporaria", cuenta Norberto Quiroga, titular de Quiroga Propiedades, de esa ciudad. Actualmente, el m2 de una unidad tipo ronda entre los u$s 2200 y u$s 2500, mientras que los precios de los alquileres para una unidad de 3 ambientes se ubican en $ 5000/$ 6000.
Hoy, los desarrolladores apuntan a loteos y proyectos de alta gama. El de mayor tamaño es Capitalinas Bariloche, en el Km. 1 de Av. Bustillo, desarrollo que combina residencias con un hotel. Promovido por Toribio Achával, el alojamiento cuenta con 47 habitaciones y 65 brand residences, que permiten obtener una rentabilidad del 8 por ciento cediendo la unidad a un pool de administración ofrecida por el operador hotelero. Las unidades promedian los u$s 250.000.
Situado dentro de Arelauquen Golf & Country Club, a orillas del lago Gutiérrez y sobre la ladera boscosa del Cerro Otto, otro proyecto que se destaca es Klover Patagonia II, un complejo de dos edificios de dos pisos cada uno con unidades de 3 y 4 ambientes, de hasta 130 m2. "Es el producto que encaja en una oferta que no existía en la zona: alta renta temporaria, producto de tope de gama en real estate y un valor por metro cuadrado equiparable al de una ciudad como Quilmes", asegura Ignacio Okeefe, gerente Comercial de O'Keefe Inmobiliaria, comercializadora del emprendimiento.
"Creemos que Bariloche debe crear reglas claras y mecanismos que aceleren la aprobación de proyectos. Las obras de infraestructura en marcha van a ayudar a las nuevas inversiones", sostiene Quiroga.
En Eidico -que tiene proyectos en una gran extensión del país- perciben un incremento en la demanda de aquellos productos que se desarrollan en períodos acotados de tiempo y con la posibilidad de acceder a algún crédito del tipo Procrear y, a su vez, donde se revaloriza la inversión. Algunos ejemplos de ello en el interior son Barrancas de Dina Huapi (a escasos kilómetros de Bariloche), Santa Cecilia (a 20 Km. de Posadas), Costa Esmeralda (a 10 km. de Pinamar) y el Barrio La Mata (Tandil).
Mientras el interior del país se mueve a ritmo propio, hay una mirada positiva de cara al futuro. "Se percibe que existe capacidad de ahorro y de inversión, pero la gente se encuentra agazapada, esperando ciertos cambios en el mercado", concluye Cabrini.